Tiểu thuyết gia nổi tiếng Anthony Trollope từng nói: ”Cảm giác thoải mái nhất là khi biết rằng bạn đang đứng trên đất của chính bạn. Đất đai là điều duy nhất không thể bay đi”. Có lẽ bởi thế nên dù mang theo nhiều biến động nhưng giới đầu tư vẫn lựa chọn đầu tư bất động sản thay vì các kênh đầu tư khác vì giá trị sức hấp dẫn sẵn có tăng lên theo thời gian và những lợi ích lâu bền mà nó mang lại. Những chủ đầu tư đang có ý định đầu tư vào bất động sản để sinh lời cần hiểu rõ bản chất từng loại hình cùng những ưu và nhược điểm để có lựa chọn đúng đắn nhất và hạn chế những rủi ro đi kèm.

 

1. Đất nền

 

Khi nhắc đến đất nền nhiều người nghĩ rằng đất nền là những lô đất trống, không có công trình xây dựng trên đất. Tuy nhiên, khi đầu tư về đối tượng này cần chú ý đến hai đối tượng là đất nền dự án và đất thổ cư.

Đất nền dự án là những lô đất trống được sở hữu bởi các chủ đầu tư với mục đích sử dụng là để xây dựng chung cư, trung tâm thương mại, (office) tòa nhà  văn phòng,… Đất nền được phân lô với mức tối đa là 1/500 và không được phép chia nhỏ hơn nữa. một đặc điểm nữa của đất nền dự án là được quy hoạch đồng bộ, phân lô rõ ràng và có các tiện ích đi kèm.

Với đất thổ cư thì chủ sở hữu là cá nhân, khu vực đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ đời sống như nhà ở,…

 

 

Ưu điểm: Đất nền là một trong những hình thức đầu tư vốn ít nhưng nhiều tiềm năng nhất hiện nay; lợi nhuận trung bình có thể đạt gấp 3 – 4 lần lãi suất ngân hàng. Khả năng sinh lời, tính thanh khoản tốt nếu khu vực đất nền đó đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, các dịch vụ tiện ích đủ đầy. Bên cạnh đó, lợi nhuận hàng năm mà đất nền mang lại trong một năm thường đạt 20-30% vốn ban đầu. Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường. Ngoài ra, do quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh, là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.

Nhược điểm: Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư có nguy cơ gặp rủi ro khi đầu tư. Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá trị càng đắt, mất nhiều vốn đầu tư, đòi hỏi phải có tiềm lực vốn đủ lớn. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó chuyển nhượng, phải “chôn” vốn lâu. Mặt khác, đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực gần đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, được quy hoạch bài bản. Đồng thời đất nền còn có một nhược điểm so với các loại hình đầu tư khác ở việc không đem lại nhuận kép khi đầu tư.

 

2. Căn hộ

 

   Căn hộ là một đơn vị nhà ở khép kín nằm trong một tòa nhà, được thiết kế với đầy đủ các phòng chức năng cơ bản, diện tích đa dạng tùy theo thiết kế của chủ đầu tư. Các căn hộ thường được quản lý và vận hành bởi các đơn vị chuyên nghiệp, có các dịch vụ tiện ích chung đi kèm để phục vụ cư dân. Các dự án căn hộ chung cư thường xuất hiện ở các thành phố lớn hoặc các khu đô thị, nơi nhu cầu về nhà ở đi kèm với những tiện ích của người dân cao. Khi sống tại căn hộ, người thuê hoặc chủ sở hữu sẽ phải trả phí dịch vụ hàng tháng theo quy định. Căn hộ được phân chia thành nhiều loại dựa trên các tiêu chí như số phòng ngủ: căn hộ 1, 2 hay 3 phòng ngủ ; phân loại theo xếp hạng: căn hộ tái định cư, căn hộ nhà ở xã hội, căn hộ tầm trung, căn hộ cao cấp,…

 

 

Ưu điểm: Các chủ đầu tư thường có những chính sách ưu đãi đi kèm, phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp thành nhiều đợt, ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn nên sẽ dễ đầu tư dù có ít vốn. Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố phát triển hoặc những khu đô thị mới nhiều tiềm năng. Ngoài ra, đầu tư căn hộ có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư lướt sóng hoặc lâu dài. Các căn hộ còn có tính thanh khoản cao, nếu cho thuê khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng, nếu mua bán sẽ thu hồi vốn và lãi nhanh chỉ trong thời gian ngắn.

Nhược điểm: Nhiều dự án căn hộ bị thổi phồng giá trị quá mức so với thực tế, chịu tác động mạnh mẽ bởi thị trường do đó đòi hỏi nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ và cân nhắc trước khi đưa ra quyết định đầu tư đồng thời sẽ mất nhiều thời gian hơn để tìm hiểu thị trường. Chu kỳ giá tại một số khu vực căn hộ thường chỉ tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt, nhà đầu tư cần chọn vị trí và cân nhắc các tiềm năng mà dự án mang lại để lựa chọn đầu tư.

3. Bất động sản nghỉ dưỡng (Biệt thự nghỉ dưỡng)

 

Loại hình bất động sản này thường xuất hiện ở những nơi có vị trí, thiên nhiên và cảnh quan đẹp , không khí trong lành như biển, cao nguyên, vùng núi, đảo,… Mục đích là để làm nơi nghỉ dưỡng, sống gần gũi với thiên nhiên, phục năng lượng sống. Hiện nay, do nhu cầu lớn từ giới đầu tư, các biệt thự nghỉ dưỡng thường được xếp vào loại hình Second Home (trong đó xu hướng Wellness Second Home đang được giới thượng lưu săn đón). Hiểu nôm na là chủ sở hữu dùng để nghỉ ngơi và cho thuê vào thời gian không sử dụng.

 

 

Ưu điểm: Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh. Mang tính chất đặc thù hơn so với những loại hình khác nên bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình đầu tư khác không có được. Bất động sản nghỉ dưỡng có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài, mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 – 14% kéo dài suốt nhiều năm. Theo thực tế, lượng khách du lịch ngày càng cao do nhu cầu của xã hội. Đồng thời, số đường bay quốc tế được cải thiện, tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này.

Nhược điểm: Lợi nhuận đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch. Vốn đầu tư cao tùy thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá trị rất cao. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều vấn đề khó khăn về pháp lý.

4. Shophouse

 

Shophouse (nhà phố thương mại) là loại hình bất động sản kép kết hợp giữa cửa hàng kinh doanh (shop) và nhà ở (house). Shophouse có 02 loại là shophouse thường (dãy nhà phố liền kề trong các khu đô thị) và shophouse chân đế (tọa lạc ở tầng trệt tại các tòa chung cư).

 

Ưu điểm: Shophouse thường tọa lạc ở các vị trí đắc địa, nơi tập trung nhiều người qua lại trong các khu đô thị. Đây là hình thức đầu tư có giá trị thương mại lớn, chủ sở hữu có thể sử dụng các tầng trên để ở, tầng dưới để cho thuê hoặc cho thuê cả hai, để nhận được giá trị kép. Tính thanh khoản cao, doanh thu từ cho thuê lớn, tỷ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 – 12%/ năm. Bên cạnh đó, một ưu điểm khác biệt của loại hình này là nguồn cung còn khan hiếm, chỉ chiếm 3-5% trên thị trường.

Nhược điểm: Giá của các căn shophouse thường cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường. Thời gian sở hữu shophouse thường khá ngắn, chỉ từ khoản 50 – 70 năm, chỉ có một số ít dự án shophouse có tính chất pháp lý sở hữu lâu dài có mặt tại một số nơi như: Phú Quốc, Nha Trang,…

 

5. Condotel

   Condotel là từ viết tắt của Condo & Hotel có ý nghĩa là Khách sạn căn hộ hay Căn hộ khách sạn. Đây là khái niệm rất phổ biến trên thị trường thế giới nhưng vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam. Với việc mang lại những giá trị “kép”, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của bất động sản nghỉ dưỡng.

 

Ưu điểm: Chủ nhà có quyền đăng ký quyền sở hữu để ở hoặc đăng ký chương trình cho thuê căn hộ với chủ của cả khu nghỉ dưỡng. Có đơn vị quản lý vận hành trông coi căn hộ Condotel chăm sóc và bảo dưỡng, bạn không cần quá quan tâm về tình trạng căn hộ, những điều này sẽ do bên quản lý đứng ra bảo lãnh. Đồng thời, những nhà đầu tư sẽ có những lợi ích to lớn đi kèm khi Condotel là loại hình có khả năng hồi vốn cao, dòng tiền sinh lời nhanh, mức lợi nhuận đã được chủ đầu tư cam kết bằng văn bản trên hợp đồng.

Nhược điểm: Theo hợp đồng dịch vụ quản lý căn hộ Condotel thì trong một năm chủ đầu tư chỉ có tối đa 15 ngày nghỉ phép, sử dụng Condotel của chính mình, những thời gian còn lại thuộc về sự quản lý của ban quản lý. Ngoài ra, chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản phí nhất định từ 10 – 20% lợi nhuận cho chủ đầu tư. Mặt khác, đây là loại hình còn rất mới ở Việt Nam, do đó, đây sẽ là một hình thức đầu tư khá mạo hiểm, đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn lực về kinh tế cũng như một kế hoạch kinh doanh đầy đủ, cụ thể.

 

Ngoài những loại hình trên còn có các loại hình đầu tư bất động sản khác như: nhà trọ cho thuê, hoa viên nghĩa trang, bất động sản công nghiệp,…

Mỗi loại hình đầu tư sẽ mang đến những lợi thế cạnh tranh và những hạn chế tồn đọng đi kèm. Hiểu rõ về từng loại hình đầu tư giúp sẽ giúp nhà đầu tư chủ động hơn và lựa chọn được kênh đầu tư phù hợp với điều kiện tài chính và định hướng kinh doanh của bản thân trước những biến động của thị trường, khai thác tối đa tiềm năng và hạn chế những rủi ro đến mức thấp nhất có thể.