Những tháng gần đây, một số ngân hàng thông báo siết chặt tín dụng đối với mảng cho vay bất động sản trước chủ trương kiểm soát rủi ro ở lĩnh vực này. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn khi các kênh huy động vốn lớn từ ngân hàng, trái phiếu bị siết. Vậy trước những cái “lắc đầu” từ các ngân hàng, các nhà đầu tư đã có những lối đi nào để gỡ rối đầu tư?

 

 

Dòng vốn chảy vào bất động sản đang có nguy cơ bị thu hẹp khi các ngân hàng siết chặt cho vay

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có công văn yêu cầu các ngân hàng tăng cường kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đúng chỉ tiêu được giao; kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19. Các ngân hàng sẽ phải tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất.

Ngay từ đầu năm, NHNN cũng đã liên tục yêu cầu các nhà băng siết hoạt động cho vay liên quan lĩnh vực BĐS. Đến cuối tháng 3, đầu tháng 4, một số nhà băng như Techcombank, Sacombank đã thông báo tạm dừng giải ngân cho vay BĐS.

Sau khi NHNN có những quy định siết tín dụng cho vay kinh doanh BĐS, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc chuyển sang huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Đáng lo nhất là loại trái phiếu “nhiều không”, gồm không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo, không đánh giá tín nhiệm đang được nhiều doanh nghiệp sử dụng để huy động vốn.

Theo số liệu mới nhất từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 2 tháng đầu năm 2022, thị trường ghi nhận 8 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng (thu về 5.509 tỷ đồng) và 26 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ, thu về 22.185 tỷ đồng. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, tổng giá trị trái phiếu phát hành ra công chúng tăng 31% và tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ tăng 51%.

Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy 9 lô trái phiếu đã phát hành từ giữa năm 2021 đến nay vì che giấu thông tin, công bố thông tin không đúng, Bộ Tài chính đã yêu cầu cơ quan quản lý tăng cường giám sát, quản lý việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (Fiingroup), các công ty sẽ không còn dễ dàng vay vốn trong dân thông qua phát hành trái phiếu, áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2 – 3 năm tới đây khá lớn.

Vốn từ nhà băng gặp khó, huy động qua trái phiếu không còn dễ dàng. Vì vậy, dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS đang đứng trước nguy cơ tiếp tục bị thu hẹp.

Siết tín dụng, thị trường bất động sản sẽ xảy ra những nguy cơ gì?

Từ cuối tháng 03/2022 có 10 ngân hàng đã tăng lãi suất tiết kiệm, cao nhất tới 0,6 điểm % một năm. Áp lực lạm phát sẽ khiến Ngân hàng Nhà nước thắt chặt cung tiền ra thị trường, do đó không thể giúp các ngân hàng thương mại duy trì trạng thái thanh khoản dồi dào.

Kênh huy động bằng trái phiếu doanh nghiệp đang ngày một siết chặt, tâm lý của nhà đầu tư trở nên e dè hơn sau vụ Tập đoàn Tân Hoàng Minh vừa qua, nhiều doanh nghiệp tìm đến kênh ngân hàng, làm nhu cầu vay vốn tăng. Tất cả những yếu tố này tác động sẽ khiến lãi suất huy động tiếp tục tăng và gây áp lực mạnh mẽ lên lãi suất cho vay.

 

 

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng cho rằng: ““Nếu lãi suất tăng là dòng vốn vay cũng tăng tác động ngay đến thị trường bất động sản, do đó điều chỉnh chính sách vĩ mô là rất thận trọng. Khi thị trường bất động sản có vấn đề gì sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế ngay. Việc hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản cần tính toán ở từng phân khúc, với những sản phẩm đang rất thiếu trên thị trường là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ thì thậm chí phải mở rộng cho vay để đáp ứng nhu cầu phát triển”.

 

Hạn chế tín dụng vào bất động sản để đảm bảo an toàn của nền kinh tế là cần thiết nhưng hạn chế làm sao thì cần tính toán thận trọng. Chu kỳ triển khai dự án bất động sản rất dài từ 5 – 10 năm, do đó chỉ cần đình trệ vài năm sẽ thiếu hụt nguồn cung, khi nguồn cung thiếu hụt thì giá nhà sẽ tăng theo quy luật thị trường.

 

Vậy đâu là giải pháp để các nhà đầu tư gỡ rối và trụ vững trong giai đoạn này?

Những điều trên đã dẫn đến tình trạng nhóm sử dụng đòn bẩy sẽ không thể tiếp tục xuống tiền. Lực cầu sẽ suy giảm. Ngay cả nhóm người mua nhà ở thực cũng gặp khó vì không thể tiếp cận vốn để mua nhà. Mặt khác, việc siết tín dụng vào bất động sản cũng cảnh báo nguy cơ lãi suất cho vay tăng. Hệ luỵ của việc tăng lãi suất là nhiều nhà đầu tư không thể chịu được áp lực lãi vay, sẽ có thể bán cắt lỗ.

Tuy nhiên, siết tính dụng xét về mặt nhu cầu thực tế và các chính sách dành cho mọi đối tượng dân cư là một điều cần thiết và cũng không cần lo lại vì siết tín dụng mà xuất hiện bong bóng bất động sản.

Đặc biệt trong tình hình lạm phát có khả năng tăng cao, giải pháp dành cho các nhà đầu tư cá nhân là cần khai thác có hiệu quả các bất động sản mà mình đang sở hữu để tối ưu hóa dòng tiền. Cân đối giữa nhu cầu thực tế và số vốn hiện có, xét đến khả năng hỗ trợ từ ngân hàng.

Một điểm lạc quan mà nhà đầu tư có thể cân nhắc là khi tình trạng siết tín dụng diễn ra và thị trường giao dịch bất động sản trở nên khắt khe hơn nhằm mục đích làm minh bạch hơn thị trường bất động sản để lọc ra những chủ đầu tư thật sự có uy tín, tiềm lực kinh thế mạnh, có chiền lược đầu tư dài hạn và đồng thời cũng lọc ra những chủ sở hữu thật sự có nhu cầu và tiềm lực kinh tế phù hợp, tránh tình trạng đầu cơ, tích trữ, thổi phồng giá.

Bên cạnh đó, nếu áp dụng có hiệu quả những chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư, những gói hỗ trợ đi kèm trong quá trình thanh toán và đưa vào khai thác có hiệu quả bất động sản đang sở hữu sẽ góp phần giúp nhà đầu tư vượt qua giai đoạn này. Mặt khác, việc đánh giá đúng uy tín chủ đầu tư, khả năng sinh lời cùng những ưu thế mà bất động sản mang lại sẽ giúp nhà đầu tư tránh tình trạng khó thu hồi vốn.

Dự đoán thời gian tới sẽ có một số xu hướng nổi bật như:

Xu hướng thứ nhất: Các tổ chức tín dụng, kể cả các công ty tài chính tiêu dùng vẫn sẽ tập trung tín dụng vào phân khúc ngân hàng bán lẻ và chiến lược chuyển đổi số trong thời gian tới.

Xu hướng thứ hai: Dòng tiền vẫn tiếp tục chảy vào cho vay mua nhà, bởi vì đây vẫn là chính sách được nhà nước khuyến khích và cũng là nhu cầu thực tiễn cấp thiết của người dân.

 

Năm 2022, Việt Nam sẽ bắt đầu chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội, trong đó một số gói tài chính liên quan đến bất động sản nhà ở. Các tổ chức tín dụng sẽ phối hợp với các Bộ ngành có liên quan như Bộ tài chính, Bộ xây dựng để triển khai những chương trình nhằm đảm bảo thị trường vẫn lưu thông ổn định. Theo các chuyên gia, việc này sẽ giúp tạo thêm cơ hội cho những người mua bất động sản không cần đòn bẩy tài chính, cũng như giúp những người có nhu cầu thực không bị cạnh tranh mạnh từ những người đầu cơ ngắn hạn.